O caminho mais curto para regularizar o seu imóvel
O que é um usucapião extrajudicial?
É uma cena que se repete com frequência no interior de Santa Catarina.
Alguém compra um terreno tempos atrás, ergue a casa, cria os filhos, planta o quintal, mas nunca leva os “papéis do negócio” ao cartório, fazendo com que, na verdade, o imóvel seja dele na prática, na vizinhança e na memória de todos, mas não pela Lei.
Explico. Como no Registro de Imóveis, não tem nada em nome de quem vendeu, o imóvel não tem um “dono atualizado”, portanto, agora que está se tentando financiar por exemplo, o Banco vai negar porque você não é o “verdadeiro dono”, te deixando com a pergunta inevitável: e agora? A resposta, em boa parte desses casos, atende pelo um nome de Usucapião.
Agora que você sabe melhor para que “serve” a Usucapião, vamos para o próximo passo. Existem duas modalidades: a Usucapião Judicial e a Usucapião Extrajudicial.
Para a Usucapião Extrajudicial, desde o CPC de 2015, se permite reconhecer a propriedade diretamente no cartório, sem a necessidade de um processo judicial, o que pode ser bem mais rápido.
Para que eu consiga deixar mais claro quando usar uma ou outra, preciso dizer que a Usucapião é uma forma de adquirir a propriedade pelo uso prolongado e contínuo de um imóvel, por isso, Luiz Antonio Scavone Junior, em seu livro Direito Imobiliário: Teoria e Prática, costuma classificar este procedimento como um modo originário de aquisição.
A expressão é técnica, mas a ideia é simples: o direito de propriedade não nasce de uma transferência feita pelo antigo dono, e sim da própria posse qualificada de quem ocupou o bem. Para isso, a lei exige alguns “ingredientes”: posse mansa e pacífica (sem contestação de ninguém), a intenção de ser dono, e o cumprimento do prazo previsto em lei.
Passada a explicação mais técnica do que precisa ter para entrar com um pedido de Usucapião, caminho para a última parte da minha explicação.
Durante muito tempo, o único caminho para esse reconhecimento foi a Justiça, mas é justo aqui que mora a lentidão de que tanto se ouve falar. Um processo judicial de Usucapião envolve a citação de todos os interessados, a manifestação de órgãos públicos, o cumprimento de formalidades processuais e, no fim das contas, a espera na fila de um Judiciário sobrecarregado. Some-se a isso a possibilidade de alguém contestar o pedido, e o que deveria ser um simples reconhecimento vira uma disputa de anos.
Foi para desafogar esse cenário que o Código de Processo Civil de 2015 inaugurou a via Extrajudicial, hoje disciplinada no artigo 216-A da Lei de Registros Publicos, mudando um pouco a lógica que até agora era seguida pelos profissionais do direito. Em vez de um juiz, quem conduz é o Oficial do Registro de Imóveis, e, por consequência, em vez de um processo, um procedimento administrativo.
Agora a palavra-chave da Usucapião passa a ser consenso, pois a Usucapião Extrajudicial só funciona quando não há briga — quando o antigo proprietário, os confrontantes e o requerente estão todos de acordo, ou ao menos não se opõem.
Por que esse caminho tende a ser mais ágil? A resposta está justamente na ausência de litígio, briga em outras palavras.
Sem disputa, não há a instrução demorada de um processo. O trâmite no cartório é mais direto e previsível, e a comunicação entre o advogado, o requerente e o registrador flui sem os intervalos naturais de um processo judicial.
Não se trata, é bom que se diga, de uma promessa de prazo, porque cada caso tem sua complexidade, e a análise documental do cartório é soberana. Mas, na comparação com a via judicial, a diferença de fôlego costuma ser sentida.
Dar esse passo exige alguma preparação.
O procedimento requer um documento chamado “ata notarial” que será lavrado por tabelião, atestando o tempo e as características da posse; uma planta e um memorial descritivo do imóvel, tecnicamente precisos.
Aqui faço mais uma parada para explicar que essa precisão não é capricho do cartório, o Registro de Imóveis trabalha sob o chamado princípio da especialidade objetiva, que exige que cada matrícula tenha individualização própria, área, limites e confrontações exatas. O cartório não está apenas carimbando um pedido, está confirmando a identidade de um imóvel único, ato este que exige, ainda, a concordância expressa do proprietário registral e dos confrontantes, além das certidões pertinentes.
Aqui um sinal de alerta ao leitor pois normalmente costuma ser uma dúvida entre os clientes: confrontante, para esse fim, é o vizinho que faz divisa de fato com o imóvel que estará sendo usucapido!
Há, por fim, o outro lado da moeda. A mesma consensualidade que torna a via Extrajudicial ágil é também o seu limite. Basta que o proprietário registral ou um confrontante discorde, ou que exista qualquer sombra de litígio, para que o caminho do cartório se feche. Nessas hipóteses, a via judicial deixa de ser uma opção e passa a ser a única saída. Não é um fracasso; é a natureza das coisas.
Portanto, para quem convive com um imóvel de situação indefinida, a mensagem que fica é de alento. A Usucapião Extrajudicial abriu uma porta que, por décadas, só existia dentro de um fórum.
É uma alternativa eficiente e, quando o caso se encaixa nos critérios da lei, acaba sendo notavelmente mais rápida.
Atenção, como todo instrumento jurídico, ela pede análise própria. Cada matrícula conta uma história diferente, e só o exame concreto da documentação revela se aquele caminho mais curto está, de fato, disponível.
Sendo assim, o primeiro passo, sempre, é entender exatamente o que o papel, ou a falta dele, está dizendo sobre o seu imóvel.
Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada de cada caso por profissional habilitado.
Referência doutrinária: SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário: Teoria e Prática. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2015.
